房价收入比的原理和股票市盈率的原理是一样的，高估值代表了高增长潜力。买股票的时候不应该只看市盈率，买房子的时候也不应只看房价收入比。

过去这20多年，日本一直想刺激经济，把通胀率给抬起来，这样就可以通过通胀来消化它的高额债务，可是一直都没有成功。日本的经验说明，通胀也不是说有就能有的，有的时候想要通胀，也不一定要得来。

房价增速=经济增速+通货膨胀速度+城市化速度

从2003年到2017年这14年的时间里，房价差不多涨了10倍，一线城市房价从每平方米七八千元涨到七八万元，二线从两三千元涨到两三万元。如果考虑借钱，过去首付平均是30%，就是加了3倍多杠杆。这样一看，买房子就有30多倍的收益。

南京这样的城市，资源尽管丰富，但是都聚集在核心区，导致人们往核心区聚集，进一步推高房价。

房子是城市的股票，管理层是地方政府，投入的是地方财政，产出是基础设施。房子作为股票，对应的分红是基础设施带来的各种便利，直接的衡量就是房租。房价，就是这些租金的价值。

印度的工业基础较差，快速完成工业化的可能性较低，经济前景并不看好。

根据Knight Frank发布的2019年《世界财富报告》（The Wealth Report 2019），全球高净值人群（净资产超过3000万美元，不包括自住房产）平均21%的资产投资于房产，仅次于股票的27%。但是这21%的资产不包括自住房产（自住型房产：第一套、第二套房产），自住房产在总财富中的占比达到32%。考虑自住房产的话，房产占比达到46%，远超过股票的18%，更远远超过债券的13%。所以说，房产在富人的财富配置中，占比是最高的。

在人口增长很慢的情况下，房价依然可以飞涨。2010年以来，有8个主要大国的人口增速都低于中国，但是核心城市的房价都是增长的，其中德国、韩国的房价增长还非常快。

20世纪70年代以来，主要发达国家，包括美国、英国、德国、法国的经济都在减速，可是房价都是上涨的，而且涨幅很大。

严格意义上讲，“泡沫论”在全体购房者和潜在购房者中并不占优势，只是在财经讨论中占据了优势。只不过财经媒体抓人眼球，泡沫论占据了太多的版面而已。

房子的价值，就是城市的价值。没有发展潜力的城市，房子是不值钱的。

房价收入比的原理和股票市盈率的原理是一样的，高估值代表了高增长潜力。买股票的时候不应该只看市盈率，买房子的时候也不应只看房价收入比。

纽约、东京、香港、首尔这几个国际大都市，租房率分别为68%、54%、55%、60%，租房子住的人都超过一半。

商品的价格是需求决定的，不是成本决定的。

过去这20多年，日本一直想刺激经济，把通胀率给抬起来，这样就可以通过通胀来消化它的高额债务，可是一直都没有成功。日本的经验说明，通胀也不是说有就能有的，有的时候想要通胀，也不一定要得来。

房价增速=经济增速+通货膨胀速度+城市化速度

老人寿命延长，那就需要一个住的地方，就增加了住房需求。而且，老人的看病需求大，不能住在山里，不能住在很偏的地方，而是要住在有不错医院的地方，也就是大中城市。从这个角度看，老龄化是增加住房需求的。

真实利率和房价增速呈现非常清楚的反向变动关系，真实利率高的时候，房价增速低，反之亦然。

利率对房价影响重大，是因为房产是重要的储蓄手段，当利率低的时候，存钱吃亏，人们把资金拿出来买房，俗称“存款搬家”。

稀缺原则，因为房子的价值在于附近的稀缺资源，比如学校、医院、商圈、办事机构等等。这些资源给你带来各种便利，因此房子才值钱。

实在买不了城中心的房子，就选地铁沿线，因为轨道交通的便利可以部分代替城里的各种便利，利用城里的稀缺资源。

第二次世界大战以来，全球经历了长期的繁荣与稳定，在这战后70多年的时间里，全球范围内积累了大量的财富，这些财富都需要寻找投资渠道，进行保值增值。可是可投的项目就那么多，可买的资产越来越少。于是，作为安全资产的房产自然就会受到追逐。在未来，只要不发生大规模的战乱，大城市的房子作为安全资产还是会继续看涨。

过去十几年买了房子的人都改善了财富状况。而买股票的人，除了极少数眼光独到的人赚了钱，大部分人是没怎么赚钱的。

从2003年到2017年这14年的时间里，房价差不多涨了10倍，一线城市房价从每平方米七八千元涨到七八万元，二线从两三千元涨到两三万元。如果考虑借钱，过去首付平均是30%，就是加了3倍多杠杆。这样一看，买房子就有30多倍的收益。

要尽量少付首付，多用贷款。一般来说，应该付一个允许范围内的最低首付。这样的安排不仅可以减轻早期的支付压力，还可以对抗未来的通胀。如果通胀水平高的话，10年后要还的100万元可能只相当于今天的50万元，一下子你又省了50万元。

不仅要多用贷款，贷款的期限还要尽量长，这样就可以减少近期的支付压力，并对抗未来的通胀。总之，是把支付往后延长。

贷款的时候尽量用公积金贷款，因为公积金贷款利率低，可以省很多月供。按照目前的利率水平，每100万元20年期的贷款用公积金可以省1000元左右的月供。

数据分析发现，一个城市学龄儿童的增速越快，房价上涨就越快。比如说，深圳房价涨得很快，除了刚才说明的原因外，还有一个非常重要的原因，就是深圳学龄儿童的增速是全国最快的。从2000年到2016年，深圳学龄人口增长超过300%，不仅是全国最快的，而且是第二名厦门的2倍、第三名北京的3倍。

从数据上看，我国有5个省（市、区）的财政状况良好，分别是上海、北京、广东、浙江、江苏，其他省（市、区）的财政都处于赤字的状态，也就是入不敷出。入不敷出就很容易大量卖地，房价增长的潜力自然就打了折扣。

服务业主导的城市发展潜力大，在经济下行的情况下表现也比较好，比工业主导的城市好，具有对抗经济下行的特性。在我国经济增速下行、经济转型的大背景下，服务业的这一特性尤其重要。

租金的快速上涨不仅是我国的现象，国外也一样。据统计，战后这70年，发达国家大城市的房租年均增长在6%以上。

由于房租的快速增长，现在看起来很高的房价其实相对于房租很便宜。

据统计，第二次世界大战以来的70年时间里，发达国家的平均年通胀在4.3%左右，物价涨了20倍。而房租的增速比通货膨胀还快，长期平均在6.6%左右。

芝加哥虽为美国第三大城市，但是经济停滞、人口流出、房价低廉，这说明决定房价的不仅仅是城市规模，更重要的是城市潜力。

目前我国市场情绪低落，房产调控很严厉，和日本20世纪80年代的情况正好相反。加上现在我国房价和东京1990年的房价差了一个数量级，根本谈不上泡沫。

1997年，随着亚洲金融危机的爆发，韩国经济陷入萧条，GDP一度下跌30%。为了刺激经济复苏，韩国政府实行低利率政策，以及多种税收优惠政策，活跃地产交易，促进住房供给。这样一来，大量资金开始重新进入房地产市场，房价重新开始上涨。2001年、2002年，首尔房价同比涨幅分别达到20%、31%。

2017年和2018年连续两年，李克强总理在两会后的记者会上公开表示70年产权的房子到期可续期，无须申请，无前置条件。总理怕大家不放心，专门加了一句：“国务院已经责成相关部门就不动产保护相关法律抓紧研究提出议案。”

南京这样的城市，资源尽管丰富，但是都聚集在核心区，导致人们往核心区聚集，进一步推高房价。

从历史经验上看，房价要么上涨，要么停止上涨，很少有回调，回调了幅度也不大。

我们每个人，都可以看作一个资产组合。这个组合里最重要的资产就是我们自己，其次才是房子、股票、债券、存款等。

从长期回报率上看，房子超过地产股1倍左右，但是大城市的房子和大地产商的股票，长期平均回报率差不多。

一些人看好房价上涨，但是觉得以后会下跌，想先买一套，等涨价之后在下跌之前卖出获利。这是典型的投机炒作。

严厉的房地产调控降低了部分房子的价格，但是同时也降低了交易量，一旦调控放松，房价还会反弹。严格意义上，这种降低是假摔。

房子是城市的股票，管理层是地方政府，投入的是地方财政，产出是基础设施。房子作为股票，对应的分红是基础设施带来的各种便利，直接的衡量就是房租。房价，就是这些租金的价值。

印度的工业基础较差，快速完成工业化的可能性较低，经济前景并不看好。

根据Knight Frank发布的2019年《世界财富报告》（The Wealth Report 2019），全球高净值人群（净资产超过3000万美元，不包括自住房产）平均21%的资产投资于房产，仅次于股票的27%。但是这21%的资产不包括自住房产（自住型房产：第一套、第二套房产），自住房产在总财富中的占比达到32%。考虑自住房产的话，房产占比达到46%，远超过股票的18%，更远远超过债券的13%。所以说，房产在富人的财富配置中，占比是最高的。

中国高净值人群的投资很多元化，房地产、股票、债券、基金、艺术品都有涉及。但是，尽管多元化，房地产也是以24%的占比排名第一，股票以22%排名第二。

房价上涨和实体企业经营，是互为因果的关系。一个城市只有实体企业好，人们的收入才会增长，房价才会增长。

对于生育率的普遍下降，一般认为有两个解释。一是人们更加重视孩子的质量，而不是数量，因此少生孩子。但是生一个就养好一个，在力所能及的范围内给他最好的食物、最漂亮的衣服、最精巧的玩具，让他念最好的学校。二是妇女的受教育水平、就业率上升，工资也上升，因此生小孩的时间成本增加了。事业和孩子难以两全，有些人只好选择少生甚至不生小孩了。

（利用1995-2007年的美国数据）发现，房价上升导致已经购房者的生育率上升，尚未购房者的生育率下降，原因在于尚未购房者的财富需要在买房子和生孩子之间分配。而已经购房者的房产增值意味着家庭财富上升，会对生育率产生正面影响。

在人口增长很慢的情况下，房价依然可以飞涨。2010年以来，有8个主要大国的人口增速都低于中国，但是核心城市的房价都是增长的，其中德国、韩国的房价增长还非常快。

总体上看，房地产调控影响房价上涨的节奏和分布，但是不影响房价上涨的趋势。

即便一个国家经济增速下行，甚至衰退，只要能走出衰退，房价还是涨的。更进一步，即便一个国家陷入严重衰退，很长时间经济不增长，房价也不一定会下跌。

20世纪70年代以来，主要发达国家的经济一直在放缓，然而房价一直在上涨。

国的经济增长从2007年来一直在减速，可是房价已经翻了1倍以上。

20世纪70年代以来，主要发达国家，包括美国、英国、德国、法国的经济都在减速，可是房价都是上涨的，而且涨幅很大。

2010年以来，有8个主要大国的人口增速都低于中国，但是核心城市的房价都是增长的，其中德国、韩国的房价增长还很快。

未来家庭规模减小，给定人口总量，家庭数量还会增加。

预期寿命延长、人口向大中城市聚集，大中城市的人口总量还会增加，收入还会增长。

中国房地产总市值确实很大，相当于美国、日本、英国、法国、德国的总和。房地产总市值与GDP的比重，中国也明显高于其他国家。但是如果比较股票、债券、房产三大资产总市值与GDP的比重，中国并不高，而是处于中等位置，比美国、德国、法国高，比日本、英国低。

房地产市场是中国家庭财富的主要载体，帮助塑造了中国的第一批中产阶层，在现实中被严重污名化。