放眼世界大多数国家，证券化业务从来没有发展成为一种主流业务。而证券化业务在美国的兴盛也完全根植于政府的支持。如果美国政府没有实质上构成对房利美和房地美的资助，那么抵押贷款证券化业务或许根本无从起步。

最早提出所谓“柠檬市场”困境的是乔治·阿克尔洛夫，他的这套理论大意是，普通人通常都不愿意购买未经标准化处理的商品，或者是无法验证品质的商品，比如说二手车，他们担心自己没有足够的经验来判断商品是否存在缺陷，而且猜疑商家会故意向自己推销“柠檬市场”的商品。

大多数对冲基金基本上都是高度杠杆化的。

从一个大的层面来看，我们不再敬重那些只会埋头苦干的人。因为要想获得别人由衷的尊重，你必须还得是一个精明的投资者。

每一场繁荣都需要有一个故事——一个能让人深信不疑的故事，一个能说明价格的上涨是合理的而不是暂时失常的故事。

股票价格更像是一种“随机游走”方式。在股票市场上，价格可能头一天上涨，第二天下跌，走势图上看不出很明显的相关性。

根据美国统计局2000年的调查结果，城市地区土地面积只占美国国土总面积的2.6%。

经济理论学者必须时刻考虑到那些隐藏得很深，没有明确说法的世界各国政府与它的公民和企业间达成的那些风险管理合同，忽视这些普遍存在的合同关系将会犯下严重的理论性错误。

身处那些美好的年代时，人们都非常乐意进行合作，并乐意向他人提供帮助，但当对未来的乐观态度开始变调时，他们就会变得自闭、易怒、恐惧和自私。

数十年来，美国一直存在着不断上升的经济不平等情况，这种情况在世界上大多数发达国家也都存在。

2010年时，所有北美洲经济体、3/4的欧洲经济体、澳大利亚、新西兰，以及印度等地的就业人口比例比2008年危机爆发时还低，这说明它们的经济状况在持续恶化。

正是由于次贷危机使得人们对整个金融体系失去信心，所以才在2009年引发了欧洲主权债务危机。

根源性的错误理念就是似乎所有人都认为房价永远不可能下跌，至少长期内不会持续下跌，人们相信房价永远都处于一条上升的通道里。

大多数人都相信，由于人口越来越多，对经济发展的需求越来越旺盛，所有这些长期的社会压力加在一起，肯定会促使房价不断攀升。

每当我和那些坚信房价不会长期低迷的人交谈时，我总能发现，这些人要么没有读过历史，要么没有接触过有关房价的数据，他们的观点完全盲从于社会的主流观点。

放眼世界大多数国家，证券化业务从来没有发展成为一种主流业务。而证券化业务在美国的兴盛也完全根植于政府的支持。如果美国政府没有实质上构成对房利美和房地美的资助，那么抵押贷款证券化业务或许根本无从起步。

最早提出所谓“柠檬市场”困境的是乔治·阿克尔洛夫，他的这套理论大意是，普通人通常都不愿意购买未经标准化处理的商品，或者是无法验证品质的商品，比如说二手车，他们担心自己没有足够的经验来判断商品是否存在缺陷，而且猜疑商家会故意向自己推销“柠檬市场”的商品。

把证券化产品分级是一个不错的想法。但在实际操作中却没能得到较好的执行。

只要人类的本性不发生改变，我们就总是容易促生经济泡沫，也容易受到泡沫破裂带来的伤害。

即便证券化业务背后的理论是站得住脚的，但是现实中产生的证券却获得了过高的评级，也导致人们过度信任这些产品。

在本书中，我认为产生次贷危机的房地产泡沫之所以最终能增长到如此大的程度，是因为作为一个社会整体，我们并不完全了解投机泡沫，也不知道怎么去处理投机泡沫。甚至那些掌握着全面资讯的有识之士——他们当然从历史的教训中知道泡沫的存在，甚至还可以转述其中一些具体的案例——也并不完全清楚次贷危机酝酿过程中的真实情况。商界及政府的领导人既不知道怎么处理这种局面，也没有建立起相应的新的金融体制来对此进行必要的管理。

在分析危机原因的时候，人们通常把它完全归结于这样的几类原因：按揭贷款人的欺诈，证券投资人、对冲基金、评级机构的贪得无厌，甚至是美国联邦储备委员会（美联储）前主席艾伦·格林斯潘所犯下的错误。

1997~2005年间，美国住房自有率的各项指标在所有地区、所有年龄组、所有种族组、所有收入组都出现了全面上升。根据美国统计局的资料，当期住房自有率从65.7%上升到68.9%（其中房主自住房的比例至少有11.5%的增长）。据统计，美国住房自有率增长最快的分布状况为：西部地区、35岁以下年龄组、收入低于平均线的人群、拉美及黑人族群。

自2005年起，美国的住房自有率已经开始出现下降。

按揭的始作俑者按预先做好的计划准备着将这些按揭转售给券商，因此，他们对偿债的风险审查并不是十分上心。通常情况下，他们对借款人还款能力的评估一般都只是走走过场，很少通过国税局核实借款人的收入状况，虽然之前他们都例行公事地要求对方签署了一份允许做这个核查的委托书。

高房价使得建造房子变成了一项高利润的业务，2005年第四季度住房投资在美国国内生产总值（GDP）中的比例上升到了6.3%，

尽管美国国家领导人对前景的展望总是一片光明，但随着大量的新房涌入市场，美国的房价在2006年中期还是开始下跌了。由于价格下跌成加速的态势，住宅建筑市场的繁荣率先见顶了。

虽然这些次级抵押贷款有着崇高的社会抱负，但它们的实施过程却是一个彻头彻尾的灾难：它们需要有一部金融机器给它们提供支持和服务，但又缺乏必要的风险管理机制来支撑这部越来越复杂的金融机器的运转——这就是本书的主题。

大多数对冲基金基本上都是高度杠杆化的，

正当我们满怀希望地把次级抵押贷款问题当作一部独幕剧看待，认为大结局马上就要到来的时候，事实上它很可能只是一部漫长而复杂的多幕悲剧的第一幕。

繁荣期间的建筑成本、人口及长期利率没有出现过任何根本性的变化。

我们对资本主义体制的优越性过分自信，这种自信有时候几乎接近宗教狂热的程度。

艾伦·格林斯潘在他2007年出版的《格林斯潘回忆录——动荡年代》一书中重述了他过去经常挂在嘴边的有关住房市场繁荣的一段话：“我想告诉大家，我们所面临的不是泡，只是沫——大量细小的沫子，这种沫子不可能膨胀到对我们整个经济体的健康产生威胁的那种程度。”

能解释本次或者其他任何一次引发投机性繁荣最关键的单个因素，就是繁荣观念的社会传染，而繁荣观念通常都产生于对价格快速上涨的常规性观察之中。

对泡沫所表现出来的冷漠反映了（至少是部分反映了）格林斯潘在意识形态方面与其过去的导师哲学家艾茵·兰德一脉相承。

观念传染一贯是人类社会发展过程中的关键因素。

泡沫有着非常复杂的——有时是随机而且无法预测的成长机理。

“投资住房是一个非常好的想法”这种20世纪90年代后流行的新思维滋养了泡沫。

历史学家阿隆·萨库尔斯基在他1932年出版的《巨大的美国土地泡沫：从殖民地时期到现在的土地掠夺、投机及繁荣》一书中认为，投机的氛围可以追溯到美国历史开始的时点上。书的开篇就说：“美国，从其诞生伊始，本身就是一场投机。”

土地投机者从17世纪后期开始，陆续以相当低廉的价格购买了大量的土地，希望在很多年后卖给移民过来的人，使他们的资产成倍或者成三倍以上增长。

按照萨库尔斯基的说法，早期美国人中最负盛名的乔治·华盛顿也是一名土地投机者。

我们已经进入了一个对地产投机的高度关注期，有关住房市场投机的新书也是层出不穷。

从一个大的层面来看，我们不再敬重那些只会埋头苦干的人。因为要想获得别人由衷的尊重，你必须还得是一个精明的投资者。

与早期泡沫相比，现在的泡沫所具有的比较独特的特点是，“新纪元”故事成为了推高所有地块价格的动力之一。

确实有一些人好像也知道繁荣的心理学反应，有些人甚至还以此为题为报纸写了文章。但更多人并不清楚这一点，而且他们本身也没有足够的智慧来对人性的本质做出判断，甚至没能意识到他们其实已经被卷入了一个非常特别的市场心理旋涡之中。

每一场繁荣都需要有一个故事——一个能让人深信不疑的故事，一个能说明价格的上涨是合理的而不是暂时失常的故事。

我们现在还在犯的一个错误，就是把已经人为抬高了的土地价值作为下一个新均衡的参照。

股票价格更像是一种“随机游走”方式。在股票市场上，价格可能头一天上涨，第二天下跌，走势图上看不出很明显的相关性。

现在出现的这些泡沫极大地强化了公众对流传已久的一种神话的信心——这种神话认为，由于人口的不断增长以及经济的持续发展，再加上可供利用的土地资源不断减少，地产价格的总体趋势必定随着时间的推移而强劲上涨。

信心的强度似乎与下面两种情况相关：一种是认为持续成长中的世界经济正在快速变得更富有的看法，另外一种是对简单的人口增长导致高价格这样一种现象的观察。

根据美国统计局公布的数据，美国居民每户住房平均占地面积从1973年的1 525平方英尺增加到了2006年的2 248平方英尺，增长幅度几乎达到50%。

经济学家威廉·鲍莫尔提出了一个被后人称为“鲍莫尔模型”的推论：与生产工艺和技术进步关系密切的产品或服务的成本，比那些从其属性看与技术进步关系不太密切的产品或服务的成本，更具有随着时间的推移而下降的趋势。

举例来说，教育的成本（指主要依赖传统课堂教学，而不是那些得益于技术进步的方面）比工业产品（其生产工艺可以通过使用新的工具、新的方法和新的材料进行改进）的成本更具有随时间推移而上涨的趋势。

根据美国统计局2000年的调查结果，城市地区土地面积只占美国国土总面积的2.6%。大城市房屋的高价值来自于与建筑环境有关的地理位置，而不是只与土地的价值相关，而这种建筑环境完全可以通过规划和协调的努力来进行复制。

人们常常对自己的故乡表现出一种匪夷所思的忠诚。

在泡沫期间，有很多有关“建筑成本爆炸式上涨”的说法，这种说法与土地资源将要枯竭的说法如出一辙。

全球变暖如果有点益处的话，就是增加了木材的供应，

住房建筑成本中最大的单项成本是劳动力，

随着世界的不断发展，我们将不得不面临某些东西的短缺，但很难想象住房在短缺名单中的排名能够靠前。

经济学上一个最基本的常识就是当一种资源变得稀缺时，人们总能找到它的替代物。

住房的稀缺价值在于大家感觉到城市中心区的稀缺，但我们完全可以重新建设很多新的城市中心、城镇和城市。

我们完全可以在现有的拥挤的城市之外建设重要的繁荣的新都市中心区。

更加普遍的情况是为现有的土地拥有者和住房拥有者带来巨大财富的土地开发限制政策，这种政策直接阻碍了新的建筑项目的开工，

在这次住房市场泡沫期间有一种奇怪的舆论倾向，认为价格上涨总体上看是好事（其他泡沫也有类似的情况）。

我们必须将短期和长期分开来单独进行考虑。

如果政府采取的是财政救市行动，那么最终为救市行动买单的其实还是纳税人。

政府本身并不从事创造财富的工作，它只是简单地从一个人的兜里拿走这笔钱，又把这笔钱交到另外的人手上。

经济理论学者必须时刻考虑到那些隐藏得很深，没有明确说法的世界各国政府与它的公民和企业间达成的那些风险管理合同，忽视这些普遍存在的合同关系将会犯下严重的理论性错误。

身处那些美好的年代时，人们都非常乐意进行合作，并乐意向他人提供帮助，但当对未来的乐观态度开始变调时，他们就会变得自闭、易怒、恐惧和自私。

各式各样的救市措施在过去的几个世纪以来，一直是支撑各个经济体的稳定机制的一个组成部分。

2008年，美国房地产经纪人协会（简称NAR）开展了一次耗资4 000万美元的公益宣传运动，名为“住房的价值”。该项运动计划在广播、电视，以及平面媒体、公告牌和公共汽车车体投放数以千计的宣传广告。这些广告不断重复的口号是“住房价值平均每10年翻一番”。

过去的30年间，消费者价格指数几乎翻了两番。

由山姆·玛苏奇通过我们共同成立的宏观市场公司充当先锋——于2006年5月启动，为10个美国城市提供综合美国指数（composite U.S. index），是当今世界上仅有的真正的住房价格期货市场。

这样的衍生品市场具备抑制房地产泡沫的潜力。没有这些市场的话，投资者无法对房地产做空。

要想取得长期经济的成功，关键是对市场信心的正确把握，而泡沫的出现则是由于把市场信心放错了地方。

数十年来，美国一直存在着不断上升的经济不平等情况，这种情况在世界上大多数发达国家也都存在。在过去的每一年中，持续恶化的不平等进一步降低了大多数公众对那些在金融市场上赚取了巨额财富的人的接受程度。